Thách thức cho bất động sản Đà Nẵng

67

Khu vực ven biển Đà Nẵng được lấp kín bởi các khách sạn. Ảnh: Nhân Tâm

[Triệu Phú BĐSThị trường bất động sản Đà Nẵng đang phải đối mặt với nhiều thách thức, từ thừa khách sạn, giá đất nền lao dốc, đến nguồn cung sụt giảm ở nhiều phân khúc…

Khách sạn: Khủng hoảng thừa

Theo báo cáo của Sở Du lịch thành phố Đà Nẵng, ước tính đến hết tháng 6 năm 2019, thành phố có 793 cơ sở lưu trú với 35.881 phòng, tăng 90 cơ sở với 6.712 phòng so với cùng kỳ năm 2018 và gấp 3 lần so với năm 2011. Bình quân mỗi năm, thành phố tăng gần 6.000 phòng. Trong số đó, số lượng khách sạn từ 1-3 sao áp đảo.

Cụ thể, thống kê của Trung tâm Xúc tiến du lịch thành phố Đà Nẵng cho thấy trong tổng số gần 800 cơ sở lưu trú tại Đà Nẵng, có đến gần 650 khách sạn 1-3 sao và tương đương. Trong khi khách sạn 4-5 sao và tương đương chỉ có hơn 80 cơ sở, số còn lại là biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp, biệt thự - căn hộ đạt chuẩn, bãi cắm trại - nhà nghỉ có phòng cho thuê đạt chuẩn.

Số lượng phòng khách sạn tăng đều, nhưng số lượng khách lưu trú đang có dấu hiệu sụt giảm, gây ra tình trạng khủng hoảng thừa. Công suất buồng phòng bình quân trong 6 tháng đầu năm 2019 tại Đà Nẵng chỉ ước đạt 50%.

Các khách sạn lớn từ 3-5 sao tại Đà Nẵng lâu nay chuyên đón khách Hàn Quốc tiết lộ số lượng đặt phòng giảm 20-30% từ đầu năm đến nay và vẫn chưa có tín hiệu khả quan cho những tháng tới.

“Trong mùa lễ hội pháo hoa, chúng tôi luôn trong tình trạng kín phòng với lịch đặt trước của khách nội địa và khách nước ngoài, nhưng năm nay phòng trống còn nhiều”, đại diện một khách sạn giấu tên chia sẻ.
Ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó Chủ tịch Hội Khách sạn Đà Nẵng, cũng xác nhận sự sụt giảm của lượng khách Hàn Quốc.

Theo phân tích của ông Nguyễn Ngọc Anh, Giám đốc Omega Tours, năm 2018, lượng khách Hàn Quốc chiếm gần 60% trong tổng số gần 3 triệu lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng. Vì vậy, khi lượng khách Hàn Quốc sụt giảm đến 30% sẽ tạo ra một khoảng trống lớn trong công suất phòng; các thị trường khách quốc tế khác có tăng nhưng không thể bù lại.

Theo một số chuyên gia trong ngành du lịch, một trong những nguyên nhân khác gây ra khủng hoảng thừa này là khách sạn 1-3 sao mọc lên quá nhiều trong ba năm gần đây, đặc biệt tại các trục đường ven biển thuộc hai quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn. Dạo quanh các con đường Võ Nguyên Giáp, Hà Bổng, Hồ Nghinh, Nguyễn Văn Thoại… dễ dàng nhận thấy khách sạn mọc san sát nhau; nhiều khách sạn 1-3 sao đang trong quá trình xây dựng cũng ken đặc tại khu vực này. Nhiều cung đường chỉ dài khoảng 500 mét nhưng có đến 50-70 khách sạn.

Ông Huỳnh Tấn Vinh, Tổng Giám đốc Furama Resort Đà Nẵng và là cựu Chủ tịch Hiệp hội Du lịch Đà Nẵng, cũng chung nhận định rằng thành phố này đang rơi vào khủng hoảng thừa khách sạn ở phân khúc tầm trung. Việc này dẫn đến cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, khiến công suất buồng phòng giảm. Theo ông Vinh, Đà Nẵng cần nghiên cứu hạn chế cấp phép xây dựng khách sạn 1-3 sao, thay vào đó là gia tăng xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp và có quy hoạch bền vững cho bất động sản du lịch.

Giảm nhiệt ở nhiều phân khúc

Trong khi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu “thấm đòn” khủng hoảng thừa thì phân khúc đất nền đang có dấu hiệu giảm giá, thậm chí ngưng giao dịch sau thời gian sốt ảo. Một số người trong cuộc còn nhận định, đất nền có dấu hiệu “trú đông” sớm.

Theo báo cáo của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, ở phân khúc đất nền, từ năm 2011 đến nay, thị trường có khoảng 7 dự án đáng chú ý với quy mô 50-500 héc ta được triển khai bán hàng. Giá bán thứ cấp ở thời điểm tháng 6-2019 đang có dấu hiệu giảm nhẹ từ 7-10% so với đầu năm 2019.

Theo ghi nhận thực tế, giá đất nền tại khu dự án Golden Hills, quận Liên Chiểu, đã giảm mạnh 300-500 triệu đồng/nền so với trước đó vài tháng, từ 3-3,2 tỉ đồng/nền, xuống còn 2,7-2,8 tỉ đồng/nền với các lô mặt tiền đường 7 mét và từ 3,4-3,6 tỉ đồng/nền xuống còn 3-3,1 tỉ đồng/nền với các lô mặt tiền đường 10 mét.

Đặc biệt, ở những nơi “nóng sốt” thời gian qua như ở Hòa Xuân hoặc Hòa Vang, giá đất nền đã giảm về mức trước kỳ sốt, nhưng rất ít giao dịch. Một lô đất hồi tháng 3 có giá chào bán khoảng 2 tỉ đồng nay chỉ còn khoảng 900 triệu đồng đến 1 tỉ đồng.

Khu vực “sốt nóng” đất nền Hòa Xuân nay đã trầm lắng. Ảnh: Nhân Tâm

Một trong những nguyên nhân khiến giá giảm mạnh đến từ chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ cộng với sự vào cuộc của cơ quan chức năng trước những diễn bất ổn của thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, theo DKRA, trong 3 năm trở lại đây có khoảng 12 dự án được mở bán, cung ứng ra thị trường 2.199 căn và lượng tiêu thụ hiện đạt khoảng 97% (khoảng 2.138 căn). Các dự án tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc - Tây Bắc thành phố. Tuy nhiên, sau thời điểm 2015, nguồn cung biệt thự biển tăng vọt. Từ năm 2016 trở đi, thị trường Đà Nẵng không ghi nhận dự án biệt thự biển mới. Tình trạng khan kiếm nguồn cung sẽ tiếp diễn trong năm 2019, dự kiến chỉ có vài chục căn biệt thự sẽ gia nhập thị trường.

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ, từ năm 2006 đến nay, toàn thị trường Đà Nẵng có khoảng 16 dự án đáng chú ý mở bán, cung ứng ra thị trường khoảng 7.291 căn. Trong đó, quận Sơn Trà dẫn đầu nguồn cung toàn thành phố.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ cho cả năm 2019 dự kiến cũng chỉ có chưa đầy 1.000 sản phẩm từ hai dự án.

Riêng phân khúc căn hộ condotel, chỉ trong vòng ba năm 2016-2018, Đà Nẵng có khoảng 9.890 sản phẩm đến từ 12 dự án được đưa ra thị trường, sức tiêu thụ đạt 75% nguồn cung. Tuy nhiên, từ giữa năm 2018 đến nay, đơn vị này cho hay lượng tiêu thụ condotel đã bắt đầu sụt giảm mạnh.

Các thách thức lớn của thị trường bất động sản Đà Nẵng, theo DKRA Việt Nam là, quỹ đất còn khiêm tốn so với năng lực phát triển của thành phố; tâm lý người mua chuộng đất nền, nhà liền thổ; thông tin thị trường còn kém minh bạch. Bên cạnh đó, quy hoạch và kiến trúc cảnh quan đô thị chưa được định hình rõ nét; áp lực đối với môi trường tự nhiên khi phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng bùng nổ nhiều năm cũng là vấn đề cần được đặt ra cho đô thị biển này.

Nhân Tâm
theo TBKTSGO