Vụ căn hộ xây dựng trái phép của Mường Thanh: Hoán đổi căn khác hay chịu mất nhà đã mua?

87

Một dự án của tập đoàn Mường Thanh tại Nha Trang. Ảnh: Internet

[Triệu Phú BĐSDo bị thu hồi hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (sổ đỏ), quyền lợi của những người đã lỡ mua nhà sẽ được giải quyết theo hướng nào: bên bán sẽ hoán đổi căn hộ khác, hay là đành chịu mất luôn căn hộ đã mua, nhận lại tiền. Kết quả ra sao trước hết phụ thuộc vào khả năng, trách nhiệm và sự thiện chí của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, việc xử lý trách nhiệm, bao gồm cả trách nhiệm bồi thường thiệt hại của phía cơ quan nhà nước cũng cần đặt ra do sự yếu kém, sai phạm trong quản lý, cấp sổ đỏ dẫn đến cảnh dở khóc dở cười như hiện nay.

Thu hồi không đúng, nhưng cấp tiếp lại... càng sai

Hàng ngàn “nạn nhân” lỡ mua phần căn hộ trong các dự án của Mường Thanh được xác định là xây vượt tầng, không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, như đang ngồi trên lửa. Nhất là khi việc thu hồi các sổ đỏ đã cấp đã diễn ra một cách vội vàng theo kiểu chữa cháy, với sự thừa nhận đã “cấp sai” từ chính cơ quan đăng ký đất đai Hà Nội. Mặc dù sau đó việc thu hồi này đã tạm dừng theo yêu cầu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng sai phạm của chủ đầu tư và sự yếu kém, thiếu trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện chức năng giám sát, quản lý đã quá rõ. Hậu quả nhãn tiền là việc giải quyết và khắc phục những sai phạm và thiệt hại (của người mua nhà) rơi vào tình thế rất khó khăn, lúng túng và không kém phần phức tạp.

Theo quy định, mua bán nhà chung cư là trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai. Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà chưa có sổ đỏ. Trách nhiệm của bên bán (chủ đầu tư) là hoàn tất thủ tục pháp lý của dự án, từ đó đề nghị cấp có thẩm quyền cấp sổ đỏ và giao cho người mua nhà.

Việc cấp sổ đỏ tại các căn hộ chung cư thuộc thẩm quyền và trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) mà cụ thể là Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND thành phố Hà Nội. Khá bất ngờ là trong việc cấp sổ đỏ, khâu quan trọng nhất để hoàn tất giao dịch mua bán nhà, xác lập quyền sở hữu hợp pháp của người mua, đã cho thấy sự hời hợt, thiếu trách nhiệm, thậm chí có thể xem là sai phạm.

Có thể thấy với những căn hộ xây dựng vượt tầng, việc cấp sổ đỏ là bất khả thi vì trái pháp luật. Do vậy, nếu tiếp tục cấp thì sai lại càng chồng sai.

Trong khi đó, do việc thu hồi sổ đỏ đã cấp được tiến hành ồ ạt lại không đúng trình tự thủ tục, đồng thời Sở TNMT còn gửi văn bản đến các ngân hàng đang nhận thế chấp căn hộ, thông báo sổ đỏ không có giá trị, đã làm phát sinh thêm nhiều hệ lụy, thêm rắc rối khó gỡ. Về nguyên tắc, người được cấp sổ bị thu hồi có quyền khiếu nại, thậm chí khởi kiện quyết định thu hồi ra tòa án.

“Lừa dối” hay “lừa đảo” khách hàng?

Chủ đầu tư đã cố tình xây dựng quá tầng quy định, rao bán những căn hộ trái phép này và tiền bán nhà thì đã nhận.

Hiện tại, Chủ tịch tập đoàn Mường Thanh đã bị khởi tố về tội danh “lừa dối khách hàng” theo quy định tại điều 198 Bộ luật Hình sự 2015. Vấn đề đặt ra là: việc truy tố về tội danh lừa dối khách hàng có thật sự phù hợp hay không và có liên quan gì đến hướng giải quyết tranh chấp, khắc phục hậu quả?

Theo luật, dấu hiệu của tội “lừa dối khách hàng” là bên bán hàng có hành vi dùng thủ đoạn gian dối, tính gian trong “cân, đong, đo, đếm” hàng hóa, nhằm mục đích thu lợi bất chính. Như vậy, việc cơ quan tiến hành tố tụng Hà Nội khởi tố ông chủ Mường Thanh về tội danh lừa dối khách hàng liên quan đến dự án đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư cấp và thương mại Bemes (CT6) đồng nghĩa với việc xác định những căn hộ chung cư tại dự án này là “hàng hóa” và hàng hóa đó là có thật, được phép mua bán. Nếu vậy, phải chỉ ra bên bán ăn gian cái gì (chẳng hạn như căn hộ diện tích 90 mét vuông thì nói là 100 mét vuông, hay thiết bị vệ sinh Trung Quốc thì nói là thiết bị Nhật Bản...). Nhưng chung quy thì căn hộ đó vẫn thuộc về người mua, việc mua bán đã hoàn thành và hợp pháp. Nay do việc lừa dối bị phát hiện, nên bên bán có trách nhiệm khắc phục, bồi thường thiệt hại phát sinh. Hiện nay, các biện pháp khắc phục trong hợp đồng mua bán hàng hóa quy định trong Luật Thương mại, có thể là đổi trả hàng hóa khác “đúng chuẩn” như nêu trong hợp đồng. Điều này được hiểu là bên bán nhà có thể hoán đổi căn hộ khác tương đương (nhưng xây dựng hợp pháp) cho người mua.

Tuy nhiên, liệu căn hộ chung cư có phải là một loại hàng hóa “thuần túy”, được quy định và điều chỉnh theo Luật Thương mại hay không? Trong khi, đồng thời đây là loại tài sản được xác định là “bất động sản”, có quy định riêng và điều chỉnh, ràng buộc bởi hàng loạt luật khác liên quan, như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng...

Trong việc mua bán căn hộ chung cư, việc giao sổ đỏ (có hay không có sổ đỏ) cũng không phải là việc gian dối trong “cân, đong, đo, đếm” hàng hóa. Mà ở đây đối tượng mua bán là có thật, đó là căn hộ chung cư. Vấn đề là căn hộ này “trái phép”, trong tình trạng pháp luật không cho phép mua bán và cũng không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Có thể so sánh (tương đối) giống như trường hợp mua bán “hàng cấm” vậy. Tức là dù pháp luật không cho phép, nhưng phía chủ đầu tư vẫn cố tình bán căn hộ.

Từ các yếu tố trên, truy tố phía chủ đầu tư về tội danh “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hay “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” sẽ phù hợp hơn. Vì ở đây có yếu tố gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản là tiền mua nhà. Cụ thể, điều 174 Bộ luật Hình sự quy định người nào dùng “thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác” thì có dấu hiệu phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Còn điều 175 Bộ luật Hình sự thì quy định người nào “nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản đó” thì có dấu hiệu phạm tội “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. “Tài sản” mà điều luật nói ở đây, là tiền mua nhà mà người mua nhà đã giao cho bên bán, chứ không phải là “căn hộ” chung cư.

Giảm thiểu thiệt hại cho người mua nhà

Trường hợp bị xác định là “lừa đảo” hay “lạm dụng tín nhiệm”, giao dịch mua bán căn hộ chung cư sẽ được xác định là “vô hiệu” và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong trường này, sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề pháp lý cần giải quyết, trong đó việc xác định thiệt hại của bên mua cũng là một vấn đề không đơn giản.

Theo quy định, bên có lỗi gây ra thiệt hại sẽ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do hành vi có lỗi của mình gây ra. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là có rất nhiều bên có lỗi: trước hết và chủ yếu là bên chủ đầu tư, nhưng sự yếu kém và thiếu trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong giám sát và quản lý cũng liên đới, góp phần gây nên thiệt hại cho người mua nhà. Việc xác định mức độ lỗi và tỷ lệ bồi thường như thế nào thuộc thẩm quyền của tòa án.

Tuy nhiên, theo nguyên tắc, trách nhiệm chứng minh thuộc bên đưa ra yêu cầu, và phải thể hiện bằng chứng cứ, tài liệu. Có thể thấy việc chứng minh thiệt hại từ phía những người đã lỡ mua căn hộ là một khó khăn, thách thức. Nếu không làm tốt việc này, người mua nhà sẽ bị thiệt thòi, thiệt hại không nhỏ.

Bất luận thế nào, chính quyền và các cơ quan chức năng nên tạo cơ hội và điều kiện cho chủ đầu tư/bên bán và người mua nhà có thể thỏa thuận với nhau về cách giải quyết tình trạng hiện nay theo hướng khả thi, hiệu quả, nhanh gọn và có thể chấp nhận được ở mức tốt nhất có thể. Điều này phù hợp với quy định của pháp luật, lại bảo đảm được quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.

Cụ thể, nên động viên phía chủ đầu tư có thể hoán đổi những căn hộ trái phép đã bán sang những căn hộ hợp pháp trong cùng dự án nhưng chưa bán. Hoặc thỏa thuận hoán đổi trong dự án khác của cùng chủ đầu tư, hay thậm chí có thể thỏa thuận theo hướng chủ đầu tư dự án có sai phạm sẽ được ưu tiên mua lại những căn hộ từ chủ đầu tư khác có vị trí gần đó để hoán đổi cho người mua. Như vậy rõ ràng tốt hơn là việc các bên dẫn nhau ra tòa, rơi vào mớ “dây mơ rễ má” những vụ án dân sự, hành chính chồng chéo nhau, rất khó có lối ra thật sự thỏa đáng, hợp lý hợp tình.

LS. Trần Hồng Phong