Chênh vênh số liệu tồn kho bất động sản

182

[Triệu Phú BĐS] Khác với số liệu mà Bộ Xây dựng vừa công bố vài tháng trước về giá trị hàng tồn kho bất động sản đến cuối năm ngoái là 22.825 tỉ đồng, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã thực hiện một thống kê năm 2018 đối với 65 doanh nghiệp niêm yết và kết quả thật bất ngờ: hàng tồn kho của những doanh nghiệp này lên đến 201.921 tỉ đồng, gấp 9-10 lần số liệu của Bộ Xây dựng.

Đáng nói hơn nữa đây mới chỉ là thống kê của 65 doanh nghiệp niêm yết trong khi con số doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết rất nhiều, gấp mấy lần các công ty bất động sản trên sàn. Trong số những doanh nghiệp chưa niêm yết, có những đơn vị mà quy mô không kém cạnh các công ty bất động sản lớn đang niêm yết tại Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM (Hose). Nếu HoREA tiến hành thống kê cả những doanh nghiệp lớn chưa niêm yết, thử hỏi giá trị hàng tồn kho bất động sản sẽ ở mức nào?

Con số mà HoREA đưa ra đã có một sự tiệm cận gần hơn đến dữ liệu tín dụng bất động sản. Tỷ lệ chính thức cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng, theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), là 11% tổng dư nợ. Tính trên số tuyệt đối tín dụng hiện nay là 7,3 triệu tỉ đồng như NHNN công bố, thì dư nợ bất động sản đã ở mức 0,8 triệu tỉ đồng. Tuy nhiên mới đây NHNN cho biết cho vay để sửa chữa nhà cửa, mua nhà trong tín dụng tiêu dùng phục vụ đời sống của các ngân hàng đạt trên 12% tổng dư nợ.

Nhu cầu cao nhất của người dân trong phục vụ đời sống chính là có một căn nhà, căn hộ để ở và vay vốn thông qua tín dụng tiêu dùng đã trở nên phổ biến. Như vậy con số thực tín dụng bất động sản, nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà nhằm phục vụ đời sống, thì hiện ở mức 1,6-1,7 triệu tỉ đồng. Rõ ràng hàng tồn kho bất động sản chỉ có gần 23.000 tỉ đồng như Bộ Xây dựng công bố nên được xem xét lại.

Ở đây liệu có sự khác nhau giữa định nghĩa thế nào là hàng tồn kho bất động sản giữa Bộ Xây dựng và HoREA? HoREA cho rằng sản phẩm đang được phân phối (tức chào bán cho người mua nhưng chưa bán được) + sản phẩm mà chủ đầu tư đưa ra chào bán theo tiến độ dự án + sản phẩm chào bán đã lâu nhưng chưa bán được, có khả năng ế, phải giảm giá đều được xếp vào dạng hàng tồn kho. Trong khi đó, Bộ Xây dựng tính toán hàng tồn kho là hàng không tiêu thụ được. Cách tính toán của Bộ Xây dựng đã không đề cập đến lượng hàng đang được chào bán, đang được đưa vào phân phối.

Bộ Xây dựng đã không công bố cụ thể hàng không bán được trong thời gian bao lâu thì được xem là tồn kho. Thời hạn có thể là vài năm, hay chỉ 1-2 năm? Có không ít dự án sản phẩm hoàn thành đã 3-5 năm, vẫn chưa tiêu thụ hết được. Thêm vào đó, hiện nay chưa có cơ quan quản lý nào thống kê chính thức tỷ lệ bất động sản đã bán được cho người thực sự ở và cho người đầu tư ra sao. Mức chênh lệch thế nào? Một khi những chi tiết này chưa được làm rõ, khó có thể nói về độ minh bạch của thị trường bất động sản và việc quy hoạch, làm chính sách phù hợp với thực tế.

HoREA là một trong những địa chỉ phản ứng khá gay gắt trước các động thái thu hẹp tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng của NHNN. HoREA cũng đã từng lên tiếng về việc giãn tiến độ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 35%. Doanh nghiệp – ngân hàng – người tiêu dùng đều hiểu dư nợ trung, dài hạn hiện nay tập trung vào bất động sản và các dự án BOT, BT giao thông. Các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hiếm khi vay vốn dài hạn.

Nhu cầu nhà ở của người dân thường trực ở mức cao đối với các dự án mà sản phẩm được bán với mức giá bình dân. Còn bất động sản tồn kho, cho dù tính toán ở góc độ nào, chủ yếu là hàng cao cấp, căn hộ cao cấp, đất nền biệt thự…

Trong vòng ba năm trở lại đây, nhiều địa phương công bố dự án thành phố thông minh, khu đô thị thông minh mà thực chất là chuyển đổi chức năng quyền sử dụng đất từ đất khu công nghiệp sang đất đô thị, dân cư. Trên sàn chứng khoán đang có hiện tượng giá cổ phiếu của doanh nghiệp cao su, kể cả của Tổng công ty Cao su (Geruco), tăng giá mạnh nhờ việc thanh lý vườn cây, chuyển đổi đất trồng cây cao su thành đất khu công nghiệp. Có những công ty cao su lên kế hoạch mỗi năm chuyển đổi 1.500 héc ta đất trồng cao su thành đất khu công nghiệp. Rồi từ đất khu công nghiệp thành đất khu dân cư là một bước không dài.

Bất động sản là thứ hàng hóa sinh lợi cao nhất ở Việt Nam trong hàng chục năm qua. Có những ngân hàng tiếp tục cho vay bất động sản dưới hình thức này hay hình thức khác trên cơ sở đặt cược vào sự tăng giá của nhà đất, căn hộ. Những số liệu về hàng tồn kho cao hay thấp, suy cho cùng, là nhằm tìm kiếm giải pháp xử lý lượng hàng tồn kho đó. Giải pháp nào cũng đòi hỏi phải có vốn, có tiền. Mà vốn ở đâu ra nếu không phải từ ngân hàng?

Hải Lý
theo TBKTSGO